Главный специалист по земельному праву

1. Провожу правовой аудит (Due Diligence) всей имеющейся правовой, кадастровой, технической документации клиентов на земельные участки и объекты недвижимости на них расположенных, включая анализ всех правоустанавливающих документов и возможных рисков.


2. Консультирую клиентов по всем правовым вопросам в области земельного и градостроительного права, по хозяйственном и юридическим возможностям на их земельных участках.
У каждого клиента бывают весьма индивидуальные проблемы с правовым статусом земельных участков и недвижимостью на них расположенной.

На основе проведенного аудита готовлю многостраничный отчет, где подробно и детально рассказываю о том, какие риски ждут собственников или арендаторов, если не изменить ситуацию (какие штрафы, какие могут быть применены санкции со стороны проверяющих органов).

И что можно сделать, чтобы улучшить ситуацию, и оформить все документы на землю должным образом, чтобы они могли строить на своем земельном участке именно то, для чего они его покупали без риска сноса объекта или штрафа за нецелевое использование участка.

Так же помогаю в выборе наиболее рационального способа оформления прав на земельные участки и объекты недвижимости, разрабатываю пошаговый план по осуществлению планов строительства или другой хозяйственной деятельности клиента на земельном участке.
Например, переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования в собственность или в аренду.
Также консультирую по выделению земельных участков в счет земельных долей бывших дольщиков из бывших колхозов (совхозов). Разрабатываю индивидуальный порядок действий заказчика, так как некоторые этапы он берётся сделать самостоятельно.

3. Разрабатываю индивидуальные договора на выполнения определенного ряда юридических работ, которые нам поручает клиент, и исполнение этих договоров.


4. Составляю и отправляю необходимые заявление, иски, Отзывы, ходатайства, и другую исходящую документацию, оформляю права аренды на земельные участки, готовлю весь пакет документов для постановки участков на кадастровый учет, готовлю пакет документов и изменяю ВРИ земельных участков.

5. Сопровождаю заключение сделок с земельными участками, сопровождаю регистрационные действия в Росреестре, контролирую, чтобы все завершилось должным образом, то есть при приостановке или отказе доношу недостающие документы, исправлю ошибки.

6. Предоставляю клиенту полную отчетность о ходе работ: какие заявления или ходатайства изготовлены. Когда отправлены, кто назначен исполнителем, какой ответ получен в результате, обсуждаем результат, согласовываем следующие шаги.

Вела комплекс кадастровых работ в рамках государственного контракта с ТУАД по Новосибирской области по оформлению межевых планов и кадастровых паспортов на земельные участки для реконструкции автодорог по 6-ти районам Новосибирской области.
Проводила переговоры и необходимые согласования межевых планов с государственными и административными структурами районов Новосибирской области.
Составляла для заказчика (ТУАДа) регулярные отчёты о ходе работы, сдавала подписанные межевые планы кадастровым инженерам для дальнейшей работы.
Межевые планы готовила с помощью программы MapInfo 7.5.

Вела комплекс кадастровых и землеустроительных работ в рамках государственного контракта по оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки для строительства ПС-500 кВ «Ангара», высоковольтной линии ВЛ-10 кВ и подъездной автодороги к ПС-500 кВ «Ангара» в Богучанском районе Красноярского края.
Вела весь комплекс работ с администрациями городов и районов края по получению земельных и лесных участков для строительства автодорог, ЛЭП и др., начиная с выбора земельного участка и заканчивая получением договора аренды.
Для выполнения этих задач, я выполняла следующие работы:
• Организация и подготовка проектной документации лесных участков, проектов освоения лесов, лесной декларации, отчетов об использовании лесов, получение таксационного описания лесных участков;
• Оформление прав аренды на земли лесного фонда.

Знаю весь алгоритм согласования Акта выбора на земельный участок. Проводила переговоры с государственными и административными структурами Богучанского района, а так же с заказчиками и субподрядчиками.
Составляла регулярные отчёты для заказчика о положении дел по результатам в работе.
Дополнительные работы:
Получила аккредитацию на 6-ти электронных торговых площадках, получила ЭЦП.
На компьютер установила необходимые программы и настройки.
• Проводила мониторинг тендеров по профилю деятельности компании;
• Изучала закупочную документацию и определяла возможность и целесообразность участия.
• Готовила заявки на участие в закупочных процедурах, необходимые для прохождения предквалификационных отборов потенциальных заказчиков.

Вела поиск аукционов и запросы котировок, сопровождала перечисление денег на счета площадок электронных торгов.
Самостоятельно участвовала в электронных торгах до определенной цены, установленной руководством. Выигрывала несколько торгов на выполнение подрядных работ по инженерно-геодезическим работам для ООО «ПКФ Поларис».
Отслеживала результаты выполненной работы (переписка, претензии, закрывающие документы);

Так же, на установленном мной программном обеспечении рассчитывала сметы по геодезическим, землеустроительным, кадастровым и геологическим работам.

Для кадастровых инженеров: заказала и получила шесть ЭЦП в компании «Контур».

1. Проводила аудит имеющейся документации на земельные участки клиентов: правовой анализ всего пакета правоустанавливающей документации по владению, пользованию или аренде.

2. По результатам правового аудита готовила Отчет для клиентов, где четко и подробно описывала имеющиеся проблемы в документах на земельные участки и на недвижимость на них расположенную. О многих проблемах они просто не догадываются. И рассказывала, что необходимо оформить, какие документы еще предстоит получить на земельные участки, чтобы на них можно было заниматься той хозяйственной деятельностью, которую они планирую.
Показывала, какие риски у них есть если не изменить существующую категорию земель или «вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ), возможен ли такой перевод для их участка или необходимо привести их хозяйственную деятельность в соответствие с существующим ВРИ участка, чтобы избежать штрафов или изъятия участка из аренды.

3. Так же проводила всевозможные консультации по земельно-имущественным отношениям, помогала в выборе правовой формы землепользования, в том числе – составление индивидуального плана сотрудничества.

4. В ходе своей работы я составляла необходимые письма, заявления, иски в суд, отзывы, жалобы, ходатайства.

На основании индивидуальных разработанных договоров оформляла для клиентов права аренды на земельные участки, готовила весь пакет документов для постановки участков на кадастровый учет.

Менеджер (земельно-имущественные активы) в ККУ
Организация и контроль работы по оформлению земельно-имущественных отношений:
1. Управление земельными участками компании на 3-х разрезах в 3-х районах Красноярского края: планирование и контроль за своевременным оформлением прав собственности или аренды новых земельных участков для добычи бурого угля.

2. Провела земельно-имущественную инвентаризацию всех земельных участков на всех разрезах компании по эффективному использованию земельных участков для добычи бурого угля на карьерах компании, и для других проектов по строительству объектов компании.
3. Рассортировала земельные участки, которые еще не переведены в категорию «земли промышленности», нашла отработанные участки и включила их в очередь на техническую рекультивацию, для дальнейшей сдачи участков в Администрации районов.
4. Выполняла подготовительные работы, получала в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования существующих земельных участков под строительство как площадных, так и линейных объектов.
5. Определила перечень других участков, которые необходимо переоформлять в аренду, либо выкупать в собственность под объектами компании.
6. Также выполняла все необходимые обязательства для выполнения работ по сопровождению, согласованию и учету договоров аренды земельных и лесных участков, дополнительных соглашений к ним под инженерные изыскания, для строительства ЛЭП и других линейных объектов.
7. Планировала, бюджетировала и контролировала осуществление мероприятий в части земельно-имущественных отношений:
Планировала на текущий и будущий год все землеустроительные и кадастровые работы на всех угольных разрезах предприятия по: приобретению новых, межеванию земельных участков планируемых к вовлечению в производство, оформления на них прав собственности или аренды, или выкупа из муниципальной собственности, переоформлению существующих прав на землю и объекты недвижимости.

8. Формировала и вела строгий учет состояния прав (не закончилась ли аренда), на имеющиеся земельные участки, и на планируемые к приобретению или для сдачи обратно в Администрацию.

9. Формировала бюджетирование годового объема денежных средств на уплату арендной платы за все земельные участки предприятия.
Вела строгий контроль за своевременной оплатой земельного налога и арендой платы по всем земельным участкам, принадлежащим компании.

10. Вела контроль за этапами оформления прав (собственности или аренды) на существующие и новые земельные участки, необходимые для добычи угля в границах горного отвода (или для других хозяйственных нужд).


Анализ ситуации и планирование эффективной земельной политики предприятия:

1. Проводила экспертизу и анализ существующей на угольных разрезах землеустроительной, маркшейдерской и юридической документации, с целью выявления и планирования срочной необходимости оформления или переоформления прав или юридического статуса имеющихся земельных участков, а также для выявления необходимости приобретения новых участков или для начала работ по рекультивации отработанных участков.

2. Участвовала в планировании наилучшей стратегии при приобретения новых территорий, или при поиске лучшего способа использования существующих земельных участков для добычи бурого угля, или для рекультивации нарушенных земель, или при оформлении иных участков для эксплуатации имущественных комплексов предприятия.
3. Проводила Due Dilligence по вопросам земельно-имущественных отношений, таких как: анализ возможных правовых, административных и экономических последствий (по результатам готовила экспертные заключения) при совершении какой-либо сделки с землей или при выборе направления земельной политики предприятия, например:
- Подходит ли имеющаяся категория земель в «вид разрешенного использования» (сокращенно ВРИ) земельного участка для того, чтобы на нем можно построить то, что сейчас необходимо предприятию;

- На сколько увеличится кадастровая стоимость участка (а, следовательно, и земельный налог или размер арендной платы), если изменить ВРИ участка с существующего на необходимый компании;
- Есть ли возможность снизить кадастровую стоимость земельного участка и зданий;

-Есть ли в принципе такая возможность изменить категорию земель или ВРИ данного земельного участка на тот, который нужен, чтобы построить именно то, что запланировано;

- Какие санкции могут быть применены, если мы не изменим ВРИ участка или не изменим категорию земли, а будем использовать участок в разрез с его целевым использованием.

-Что выгоднее: взять в аренду и сдать участки обратно в Администрацию после рекультивации, а какие участки лучше сразу выкупить в собственность.

- Риски невозможности ведения хозяйственной деятельность в ЗОУИТ, и как их можно устранить.



Оформление и переоформления прав (собственности и аренды) на земельные участки:

Например, сопровождала покупку земельных паев у членов бывших колхозов/совхозов, и формировала участки из земельных долей, и оформляла прав на них.
Для покупки земельных паев оформляла доверенности от дольщиков, организовывала и вела всю процедуру от выделения долей в конкретные земельные участки в нужном месте и перехода прав собственности на выделенные участки от дольщиков в собственность компании.
Так как просто так земельные доли не сельхозтоваропроизводителям не продаются, а только в виде готовых земельных участков.
Взаимодействовала с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам оформления прав аренды и выкупа из постоянного (бессрочного) пользования.
Готовила всю землеустроительную документацию для заключения договоров аренды на земельные участки и регистрации прав. Подача заявлений, ходатайств, уведомлений, получение согласий, согласование договоров аренды.

После процедуры перевода в «земли промышленности» Администрации беспрепятственно передавали такие участки в аренду нашему предприятию.
Переоформляла право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также сопровождала выкуп (приватизация) земельных участков из государственной и муниципальной собственности под существующими зданиями компании.
Умею работать с профессиональными системами: MapInfo, ГИС ObjectLand, AutoCad, Microsoft Office, «Consultant +». С порталом НСПД, и другими ресурсами.

Перевод категории земель из одной в другую:
1. Тщательно контролировала необходимость перевода «категории земли» из «земель сельскохозяйственного назначения» в «земли промышленности», а также изменение «вида разрешенного использования» (сокращенно ВРИ) земельных участков.

2. Инициировала и успешно сопровождала процедуру перевода категории земель или изменения ВРИ земельных участков, собирала все необходимые для этого документы и сопровождала процедуру изменения категории земель в Министерстве сельского хозяйства. Готовила весь пакет документов для этого.

3. Проводила расчет убытков сельскохозяйственного производства при переводе из земель с/х назначения в земли промышленности.

Сопровождение работ по рекультивации и сдачи земельных участков:
1. Контролировала своевременность рекультивации отработанных участков с целью сдачи их обратно в Администрации районов и освобождения от арендных платежей, что позволяло существенно экономить деньги компании.

2. Инициировала проведение и финансирования работ по разработке проектов рекультивации отработанных земельных участков внутри горных разрезов, материалов оценки воздействия на окружающую среду, в том числе вела контроль за разработкой и утверждением проектов рекультивации: подготовка технических заданий, сопровождение договоров с подрядными организациями.

3. Вела контроль за своевременным проведением работ на карьерах по технической и биологической рекультивации нарушенных земель по утвержденному проекту рекультивации.


4. Организовывала процесс приемки (передачи) рекультивированных земель в Администрации районов, организовывала работу по вызову экспертов, комиссий из Администраций районов, по результатам приемки земель расторгала заключенные договора аренды на сданные участки.


Взаимодействие с органами власти и контролирующими комиссиями:
1. Вела всевозможные переговоры с органами государственной власти и местного самоуправления, Правительством Края, и прочими подобными органами, так или иначе связанными с получением разрешительных документов на земельные участки, для оформления прав аренды (для прекращения прав аренды) и выкупа из постоянного (бессрочного) пользования, для перевода земель из одной категории в другую, и по другим земельно-имущественным отношениям.

Взаимодействовала с государственными органами (Росреестр, кадастровая палата, Минприроды, Роснедра).

2. Сопровождала и обеспечивала беспретензионное прохождение проверок государственного земельного контроля, Ростехнадзора, Россельхознадзора, Росприроднадзора: правовое сопровождение и минимизация штрафов (землеустройство было проведено так, что штрафы исключались по большинству вопросов).

3. Готовила исчерпывающий пакет документов по состоянию дел по правильному использованию земельных участков. Например о том, что самый верхний слой вскрыши сложен в бурты земли, и они засеяны травой в соответствии с нормативами, что все участки в черте горного отвода переведены в категорию «земли промышленности», что все здания и строения стоят на участках с соответствующим целевым назначениям, что задолженности по уплате земельного налога и арендных платежей нет и т.п. данные, которые спрашивают инспекторы.


Сопровождение и контроль за геодезическими и кадастровыми работами:
1. Организовывала проведение геодезических и кадастровых работ с подрядчиками по образованию новых земельных участков, а также образуемых в результате их раздела / объединения.

2. Готовила для кадастровых инженеров технические задания, согласовывала и проверяла проекты договоров подряда на геодезические и кадастровые работы, а также договоры с проектными организациями на разработку проектов рекультивации земель.

3. Сопровождала договора с подрядными организациями, согласовала схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, межевых и технических планов, проектов планировки и межевания территории.

4. Вела контроль за разработкой и исполнением графиков производства кадастровых и землеустроительных работ для оформления прав собственности или аренды в директивные сроки.


Сопровождение регистрации прав в Росреестре:
• Сопровождала постановку земельных участков на кадастровый учет, регистрацию прав собственности и аренды на земельные участки.

• Решала все вопросы землеустройства при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков (при приостановке). Вносила изменения, исправляла ошибки, доносила необходимые документы по просьбе Росреестра.

• Организовывала и контролировала процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и земельных участков подрядными организациями.

Отчетность:
• Готовила все необходимые виды отчетности для руководства, аналитические справки о ходе работ по землеустройству, о правовом статусе имеющихся и эффективно используемых земельных участках, о положении дел на карьерах по вопросам готовности оформленных прав на участки, по оплате арендных платежей и необходимости рекультивации участков, о необходимости финансирования всех вышеперечисленных работ по землеустройству.

• Готовила различные аналитические правовые заключения для разных структур предприятия, консультировала по правовым вопросам, относящимся к сфере земельно-имущественных отношений, землеустройства, в том числе по земельному, лесному, водному и градостроительному законодательству.

• По запросу коллег готовила небольшой пакет документов, необходимый для прохождения Главгосэкспертизы (ГГЭ), Центральной Комиссии Роснедр (ЦКР).

• Вела графическую отчетность по всем земельным участкам принадлежащих предприятию, составляла различные наглядные карты, планы, схемы, помогающие разобраться в количестве и конфигурации имеющихся земель, и для лучшего планирования земельной политики предприятия.

По заданию единственного заказчика работ - ОАО «Красноярсккрайуголь», я планировала наиболее эффективное расположение земельных участков из земель районного фонда перераспределения для ведения горных работ по добыче бурого угля.

Формировала и согласовывала землеустроительные дела по земельным участкам необходимых для добычи бурого угля, а также для других производственных целей, согласно календарному плану работ на разрезах в 3-х района Красноярского края, принадлежащих ОАО «Красноярсккрайуголь».

Полностью вела все землеустроительные работы по плану заказчика для дальнейшего предоставления, объединения, разделения земельных участков, выделение из них частей для эффективного использования земельных участков в целях недропользования.

Согласовывала с Администрациями районов Акты выбора земельных участков и схем расположения на кадастровой карте.

Далее, по поручению заказчика писала заявления в Администрации районов, где расположены разрезы заказчика, о предоставлении земельных участков в аренду для добычи бурого угля.

Собирала весь пакет необходимых документов для перевода земель из категории «земли сельхозназначения» в «земли промышленности», полностью сопровождала всю процедуру перевода в Министерстве сельского хозяйства Красноярского края.

После получения Постановления о назначении новой категории земель необходимому участку, продолжала процедуру оформления прав аренды на земельные участки у Администраций районов Красноярского края.

Предоставляла заказчику регулярные отчеты по состоянию землеустроительных работ на всех 3-х разрезах.

Формировала землеустроительные дела по земельным участкам из районного фонда перераспределения для постановки их на кадастровый учет и последующей регистрации права Государственной собственности Красноярского края по Канскому, Рыбинскому и Емельяновскому районам (в программе Mapinfo 7.5).

Эти работы проводились для дальнейшей передачи таких участков в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Затем согласовывала землеустроительные дела со смежными землепользователями (ездила в командировки) и с необходимыми административными структурами районов.

Контролировала и корректировала проведение работ по подготовке необходимой информационной базы для исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков по Шушенскому району.

Формировала первичный реестр земельных участков. Далее осуществляла погружение первичного реестра в программу ПК ООЗУ, составляла оценочные описи земельных участков.

Разработала программу по составлению кадастровых форм Ф 1.1 - Ф 1.4 на оцененные земельные участки. Контролировала и корректировала проведение вышеперечисленных работ по 14 районам Красноярского края.

Разрешение проблемных ситуаций. Проводила переговоры с государственными и административными структурами Шушенского района Красноярского края.

Проводила юридические консультации по вопросам земельного законодательства и землеустройства, принципов и целей земельного кадастра, как собственникам земельных участков, так и руководителям смежных структур районного уровня. Практический опыт проведения переговоров с государственными и административными разрешительными органами г. Славянск-на-Кубани. Грамотно и оперативно решала «проблемные» вопросы, не допуская конфликтных ситуаций.
С отличием окончила курсы повышения квалификации по специальности «специалист по ведению ГЗК»

Создала и внедрила механизм и основные принципы эффективного сотрудничества, взаимодействия между созданной структурой «Земельная кадастровая палата» и геодезическим производственным отделом земельного комитета.
Внедрила автоматизированную технологию ведения ГЗК КР и начала самостоятельно - «с нуля» вести кадастровый учет земельных участков Каневского района.
С отличием окончила курсы повышения квалификации по специальности «специалист по ведению ГЗК».

Создавала проекты постановлений и распоряжений главы администрации Каневского района Краснодарского края о предоставлении земельных участков.

Провела кадастровое зонирование территории Каневского района для последующего внедрения автоматизированной технологии ведения ГЗК КР.

Создала автоматизированный архив землеустроительных дел по фермерским хозяйствам в MS Excel.

Прошла обучение по курсу «Автоматизированная технология ведения ГЗК в кадастровом районе» в объеме 104 учебных часа и аттестована для работы в качестве «специалиста по ведению ГЗК».